הדמייה: חברת בסר

אם עברתם בציר ז'בוטינסקי לאחרונה ותהיתם מהו "פרויקט בסר סיטי", שהולך ונבנה לו בצומת רחוב רבין, הרי שמדובר במתחם משרדים ומסחר, שלדעת מומחים רבים יהיה הגדול בארץ. הפרויקט הזה צפוי לשנות את פניה של פתח־תקוה וליצור בה מוקד שימשוך אליו רבבות מדי יום. חשוב מזה: ההערכה היא כי המקום יכניס לעירייה סכום עתק של 50 מיליון שקל מדי שנה במיסים וארנונה.

אבל האתר המסקרן הזה גם מעלה שלל שאלות. למשל, לגבי מצב התחבורה העתידי באזור, או עתיד המסחר בעיר. אז האם הפרויקט האדיר הזה ונוספים כמוהו יהפכו את פתח־תקוה למעוז מסחרי, שיאתגר אפילו את השכנה הגדולה ממערב, תל־אביב? התכנונים, המספרים והשאלות לפניכם.

הקמת הפרויקט. צילום: יניר אלמליח

פוטנציאל גבוה

קודם כל, זכות הדיבור ליזם. "בסר סיטי היה חלום והוא הופך למציאות מול עינינו", מכריז בגאווה נחשון קיוויתי, בעלי חברת בסר, המתמחה בניהול פרויקטים בתחום הנדל״ן בישראל ובעולם, ומקימה את המתחם. "לאור ההצלחה הרבה של ארבעת מגדלי בסר באזור התעשייה של בני־ברק חיפשנו מקום נוסף לקדם סיפור הצלחה מסחרי שכזה. מצאנו אזור דומה בפתח־תקוה שהפוטנציאל שלו מאוד גבוה, וגם שם נמצאה הזדמנות יוצאת דופן להקים קמפוס בעירוב שימושים של משרדים ומסחר. גם כאן המיקום הבטיח פוטנציאל הצלחה גבוה".

למה?

"הפרויקט נבנה על ציר הקו האדום של הרכבת הקלה, על עורק ראשי של תחבורה וליד בית החולים, הקניון הגדול ובית המשפט והוא בעל נגישות גבוהה".

מלבד היתרונות שבמיקום הפיזי של המתחם, הפוטנציאל הגדול טמון במתחם שכזה בעיר נובע מכך שהאוכלוסייה גדלה משמעותית בשנים האחרונות. הקמת מתחם "בסר סיטי", כמו פרויקטים נוספים שעתידים להיבנות בקרית אריה (ר' מסגרת) יהפכו את פתח־תקוה למעצמה תעסוקתית, ואפילו לאלטרנטיבה לתל־אביב או הרצליה.

איך זה ייראה? מתחת לפני שטח המתחם, שישתרע על 27 דונם, יוקמו ארבעה מרתפי חנייה של 27 אלף מ"ר לכל קומה, ובסך הכל כ־2,500 מקומות חנייה. מעל קומות החנייה התת־קרקעיות מתוכנן לקום 'דן־טאון' – מתחם קניות ובילוי המשתרע על שלוש קומות בשטח של 26 אלף מ"ר, שיספק מענה מלא לעובדים ולמבקרים ויכלול: מגוון חנויות, חדר כושר, מסעדות ובתי קפה, שירותי בריאות והשכלה. מעל המתחם המסחרי יקומו ארבעה מגדלי משרדים בני 30 קומות, כשכל קומה ממוצעת תשתרע על כ־1,300 מ"ר. בתוך המתחם ישולבו כשישה דונם של שטחים ירוקים - מדשאות, עצים, מדרכות וגינון המותאם לפרויקט.

צילום הדמייה: חברת בסר

יותר מ־200 פועלים

אחד מאתגרי הביצוע הגדולים ביותר בפרויקט, עליו אחראית חברת 'עומר הנדסה ובנייה' המקימה את המתחם עבור חברת בסר, הוא הצורך להקים את כל הקומפלקס בבת־אחת. הסיבה נעוצה בכך שקבוצת רכישה משווקת במחירים אטרקטיביים יותר ממחירי השוק, דבר שהוביל לביקוש גבוה מאוד ולשיווק כל הפרויקט בזמן קצר.

"בדרך כלל בפרויקט של כמה שלבים או כמה מגדלים, בונים קודם כל מגדל אחד, מסיימים ועוברים לבא אחריו. כאן אנו מקימים את כל הפרויקט הענק הזה כמקשה אחת", מספר ברוך חדד, מבעלי חברת עומר הנדסה ובנייה. "המשמעות היא שצריך להכניס לאתר הבנייה כלים ממוכנים רבים ושונים, כמו 13 עגורני צריח וחמש משאבות סטטיות מרכזיות. כדי להחזיק ולתפעל בצורה אידיאלית את כל המערכת הזו, יש צורך בצוות ניהולי רב באתר.

"מדי יום באתר יש יותר מ־50 מנהלי עבודה, מהנדסי ביצוע ומנהלי פרויקטים, האחראים על יותר מ־200 פועלי שלד. כמו כן, ככל שמתקדם הפרויקט, מגיעים לאתר גם קבלני המשנה והפועלים שלהם, המתקינים מערכות שונות כגון: חשמל, מים, אינסטלציה ועוד. סדר הגודל של הפרויקט יוצר קושי לוגיסטי גדול מאוד ומורכב מאוד".

איך החברה דואגת לבטיחות של העובדים הרבים במקום?

"באתר בנייה עם המורכבות שעומדת בפנינו, ישנו מגוון רחב של סיכונים בכל רגע נתון. ניהול הבטיחות חייב להיות ללא פשרות ומעבר לתקנות. על כן עוד בשתי נקודות בשער הכניסה ישנו זיהוי טביעת עין של כל עובד ועובד, ורק עובדים מורשים יכולים להיכנס לאתר".

מהו ההבדל במורכבות ההנדסית בין הבנייה היום לבעבר?

"כיום הטכנולוגיה מאפשרת לאדריכלים לתכנן תוכניות מורכבות יותר, אותם המהנדסים יכולים לבצע ולייצר דברים מורכבים יותר".

16 אלף עובדים

כשחדד מדבר על מורכבות אדריכלית, הוא מתכוון לתכנון הפרויקט, שהופקד בידי משרדו של האדריכל אבנר ישר. על פי התוכנית, "בסר סיטי" יתמזג עם הרחוב והמגדלים באמצעות משחקי גבהים ומפלסים, שייקחו בחשבון את החזית החמישית – החזית ממנה צופים יושבי המשרדים במגדלים בהביטם כלפי מטה על המתחם.

חברת רושו הנדסה ויזמות, המנהלת את היזמות ומשווקת את המתחם המסחרי 'דן טאון', נמצאת בימים אלו במגעים מתקדמים עם מותגים מובילים, שייתנו מענה  לכ־16 אלף העובדים שיאכלסו את ארבעת המגדלים הבנויים מעליו, וכן לעוד כ־45 אלף מבקרים הצפויים לבקר בו מדי יום. מדובר על מגוון חנויות, שירותים, פנאי וספורט, מסעדות, בתי קפה, שירותי בריאות והשכלה. המתחם יכלול גם חניון אופניים בהיקף של כ־2,000 מקומות חנייה מוסדרים וכן 250 מקומות חנייה לאופנועים.

"מדובר בפרויקט המאתגר והמרכזי ביותר בפתח־תקוה כיום", אומר קיוויתי.

איך היית מדרג אותו בין הפרויקטים שבוצעו ומבוצעים על ידי החברה?

"זהו אחד מהפרויקטים המאתגרים ביותר שביצענו, ואני מאוד גאה לבנות כזה פרויקט משמעותי ולהצליח בו. יש לפרויקט גם משמעות גדולה מאוד עבור פתח־תקוה. הרשות עשויה לקבל ממנו סדר גודל של כ־50 מיליון שקל בשנה ממיסים וארנונה, שיוכלו להיות מנוצלים לטובת העיר בתחומים רבים של הקמת תשתיות, מוסדות ציבור וחינוך. אין ספק שמדובר בפרויקט שהוא מהפכה".

דיברת על הצלחה. איך היא באה לידי ביטוי?

"בתוך עשרה חודשים, שיווקנו את כל 160 אלף המ"ר של המשרדים בפרויקט וכן את כל שטחי המסחר. אחד האתגרים היה להצליח ולקבל אישורי בנייה עד הקיץ, והעירייה שיתפה עמנו פעולה בצורה מאוד מקצועית. אין אף יזם בארץ שמקים פרויקט בסדר גודל כזה בבת־אחת".

מה עם התנועה?

עד כאן הכל נשמע טוב ויפה, אך כמו לא מעט פרויקטים גדולים שנבנים במדינה, גם כאן צפויים עומסי תנועה כבדים, שכן המתחם נמצא על ציר ז'בוטינסקי שפקוק ממילא. גם הרכבת הקלה שעתידה להיחנך במהלך 2021, ספק אם תפתור באופן מוחלט את הבעיה.

גיל מעיין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, מעריך כי "בטווח הבינוני והארוך ללא ספק צריך להיות שינוי. יהיה צורך בעוד קו רכבת קלה, זמינות רבה וסדירה יותר של רכבות, קווי תחבורה ייעודיים לאוטובוסים, דרכי גישה לאופניים ולכלי רכב דו־גלגלי לסוגיהם, ואולי תנועה ברכבל עילי, כמו שמתוכנן במתחם ה'אלף' בראשון לציון".

מה אומרים בעירייה על כך? משם נמסר: "פרויקט בסר, כמו גם פרויקטים רבים נוספים שהעירייה מעודדת ופועלת באופן אקטיבי להבאתם לאזור קרית אריה, משדרגים משמעותית את העיר, הן בהיבט של מקומות עבודה בתחום ההייטק והמקצועות החופשיים, והן בתחום הרחבת מקומות הבילוי והפנאי לרווחת תושבי פתח־תקוה.

"פרויקטים אלה שמוקמים גם באזור התעשייה סגולה, מפנים את מקומן של התעשיות הישנות והמזהמות ובכך העירייה תורמת גם לאיכות הסביבה.

"ראש העירייה מקדם מול משרד התחבורה פתרונות תנועתיים, באמצעות השקעה מאסיבית בעלות של מיליארדים בתשתיות התנועה כגון: הרכבת הקלה, נתיבי תחבורה ציבוריים, רכבת המטרו ובניית מחלפים וגשרים, שייתנו מענה מקיף לבעיות התחבורה בעיר".