מבלי שהרגשתם, נרשמה בסוף השבוע האחרון היסטוריה קטנה בקנה מידה אזורי. מהפך, אם תרצו. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתונים על מכירת דירות חדשות בכל הארץ, כאשר את המקום הראשון והמכובד כבשה לא אחרת מראש העין. כן כן, על אף שישנן יותר מכ-40 ערים גדולות ממנה בישראל מבחינת כמות האוכלוסייה, בראש העין נמכרו במהלך שנת 2016 מספר שיא של 1,501 דירות חדשות.

עם הנתון המרשים הזה, עקפה ראש העין ערים גדולות וותיקות ממנה כמו ירושלים (1,473 דירות), תל אביב (1,361 דירות) והשכנה פתח־תקוה (1,106 דירות), שנחשבה עד לא מזמן לשיאנית בתחום, אבל בשנה החולפת נרשמה בה ירידה של 30% במכירת דירות בהשוואה לשנה שקדמה לה.

מה פשר ההצלחה של ראש העין, וכיצד הפכה ללהיט הנדל"ני של האזור? בשיחות עם אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן ניסינו לברר זאת, וגם לשאול מה הוביל בעצם להדרדרות של פתח־תקוה ומה צופן העתיד לשתיים מן הערים הכי מבוקשות בשנים האחרונות.

"העסק הבשיל"

בשבועות האחרונים דיווחו כלי התקשורת השונים על משבר בשוק השכירות בשכונות החדשות של ראש העין, כאשר מאות דירות עומדות ריקות ללא ביקוש. אולם הכמות העצומה של הדירות הריקות היא סימפטום שנובע מההיצע האדיר של דירות חדשות שנבנו בשנים האחרונות בעיר. בשורה התחתונה, היצע הדירות לא עומד להיגמר בקרוב, וזאת לאור חתימת הסכם הגג בין ראש העין למשרד הבינוי והשיכון עוד בשנת 2014. במסגרתו, סיכמו הצדדים על בניית כ-15-16 אלף יחידות דיור בכמה מתחמים חדשים ברחבי העיר.

"לא סתם ראש העין נמצאת עכשיו בראש הטבלה", מציינות טלי לוי ויוני סער מסוכנות Sweet Home נכסים בראש העין. "אפשר לראות איך ב־2014 ראש העין עוד היתה הרחק מאחור עם בקושי 455 דירות חדשות שנמכרו. אולם לאור הכמות העצומה של הפרויקטים שהחלו באותה שנה, מבול הדירות למכירה היה רק עניין של זמן. ב-2015 נמכרו כבר 1,419 דירות חדשות ובשנת 2016 נמכרו 1,501. יזמים החלו לבנות במתחם A מגדלים של 15 ו-21 קומות ובמתחם B בניינים בני 8-9 קומות. במקביל, ארגון 'חבר' ערך הגרלות לדירות מוזלות לאנשי קבע, וכן התרחשה התאגדות של קבוצות משקיעים. ב-2015 ו-2016 כל העסק הבשיל, השיווקים החלו ועימם מבול הרכישות".

מה סוד קסמה של ראש העין?

"אנשים נורא רוצים לגור במרכז בגלל מגוון סיבות. פעם פתח־תקוה היתה אלטרנטיבה זולה לתל אביב, רמת גן ושאר ערי גוש דן, אולם המחירים החלו להאמיר בפתח־תקוה, כך שיותר ויותר אנשים לא יכלו יותר לרכוש בה דירות. אפילו תושבי העיר עצמה לא יכלו, ואז ראש העין הפכה עבורם לאלטרנטיבה אמיתית במרחק של עשר דקות נסיעה. כמו שזה נראה, הבנייה החדשה והצפופה תהפוך את השכונות החדשות דומות למודיעין או שכונת אם המושבות, ויש הרבה אנשים שזה מושך אותם".

מי קהל הרוכשים של הדירות החדשות הללו?

"הרבה מאוד משקיעים, אבל גם זוגות צעירים מראש העין, פתח־תקוה והסביבה. ישנם הרבה מאוד משפרי דיור מתוך העיר שרצו להשתדרג. למשל, בשכונת משכנות המוזיקה, שעל אף היותה חדשה יחסית, ניתן לראות כיצד בעלי דירות רבים מתוכה משפרים דיור לפרויקטים החדשים. אפילו בעלי בתים פרטיים משכונת נווה אפק נמשכים לרעיון של דירה חדשה ומחליפים את צמוד הקרקע שלהם בפנטהאוזים של פסגות אפק".

איך התוכניות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה' ישפיעו על מכירת הדירות בשכונות החדשות?

"גם אם השוק יוצף בדירות שנקנו בזול במחיר למשתכן ומחיר מטרה, זה לא יוביל לירידה בביקושים לקניית דירות חדשות וגם לא יוריד את מחיריהן. אמנם רוכשים פוטנציאליים שעלו בהגרלות של מחיר מטרה ומחיר למשתכן יוותרו על קניית דירה, שייתכן ותכננו לרכוש במחיר השוק, אך לא נראה שזה יוביל לירידה בביקושים או שזה יגרור את מחירי הדירות למטה".

מה לגבי מכירת דירות יד שנייה ודירות בשכונות הוותיקות יותר?

"אם נתייחס לדירות בפסגות אפק למשל, נראה שישנם הרבה רוכשים להשקעה, שמנסים להשכיר את הנכסים שלהם ללא הצלחה. הם נמצאים בין הפטיש לסדן, כי מצד אחד הם לא יכולים להרוויח משכירות ומצד שני, אם ימכרו את הנכס תוך פחות מ-18 חודשים, הם ייאלצו לשלם מס שבח גבוה. בסופו של דבר, מי שלא יצליח להשכיר את הדירה ימכור אותה וזה יוביל לעוד הצפה של דירות למכירה.

"בנוגע לשכונות הוותיקות, שם יש מכירות, אבל השוק קצת תקוע כי אין הרבה מוכרים. התוצאה היא שהמחירים שם מאמירים. היינו בטוחות שבעקבות הבנייה בשכונות החדשות, מחירי הדירות בשכונות הוותיקות יירדו, אולם בפועל זה לא קורה והמחירים רק עולים".

האם מומלץ לקנות עכשיו דירה בראש העין או לחכות שהמחירים יירדו?

"כבר שנים מדברים על ירידת מחירים, במיוחד כשצצו התוכניות של לפיד וכחלון על מחיר למשתכן ומחיר מטרה, אולם המציאות בשטח מוכיחה שהמחירים עולים, ולדעתנו הם רק ימשיכו לעלות. מי שמחפש להשקיע מומלץ כי ירכוש דירה מקבלן, שכן מחירי הדירות מאנשים פרטיים הרבה פחות אטרקטיביים כיום".

אתן צופות שראש העין תככב בראש הרשימה גם בשנים הבאות?

"כן, בהחלט. היצע הדירות רק צומח וראש העין היא המקום היחיד במרכז, שאפשר עדיין לקנות בו דירה חדשה במחיר שפוי. אם, בכל זאת, ננסה לחשוב על גורם אפשרי שעלול לטרפד את המכירות - זו בעיית הפקקים בעיר. כלומר, כבר היום העיר פקוקה מאוד, וזה עוד לפני שכל השכונות החדשות אוכלסו. אם לא יטפלו בכך, זה בהחלט עשוי להוות גורם מרתיע עבור רוכשים פוטנציאליים, שמבחינתם ראש העין היא 'עשר דקות מפתח־תקוה', ולפתע המציאות תוכיח אחרת".

בעיות צירים

בעיות התחבורה של ראש העין מוכרות היטב לאבשלום שמחי, יועץ תחבורה ציבורית שמייעץ לעיריות כבר עשרות שנים. לדעתו, הפקקים הצפויים בעיר כנראה לא יובילו להאטה במכירת דירות. "קשה לי להאמין שבראש העין החדשה יהיו הרבה משפחות ללא רכב או שניים לפחות, שכן הם רוצים להיות מקושרים לפתח־תקוה ולערים הסמוכות. המשמעות היא שהפקקים הכבדים שיש כיום בסביבת העיר רק יחמירו ככל שהיא תאוכלס. למרות זאת, אני לא מאמין שזה יפגע במכירות".

אנשים לא יירתעו מרכישת דירות, אם הפקקים יהפכו את ראש העין ל'רחוקה' מהמרכז?

"הדבר הראשון שמושך רוכשים לראש העין הוא המחיר, בעיקר כשמדובר בזוגות צעירים. אם הפקקים יהיו ממש בלתי נסבלים, יכול להיות שאנשים מסוימים כן יירתעו מחיפוש דירה באיזור, אולם זה לא הגורם העיקרי בהחלטה האם לרכוש דירה או לא".

יש פתרונות לפקקים באיזור?

"יש פתרונות שיכולים לתת מענה, גם אם לא באופן מושלם. בראש העין יש בעיית צירים, שכן את כביש 471 אין כוונה להרחיב. אמנם יש תוכניות לגבי כביש 5, אך לא בטוח שזה יעזור. ניתן להוסיף צירי תחבורה ציבורית ולנסות ליצור רשת תחבורתית יעילה, שתוביל את התושבים לשקול את השימוש בה. עוד פתרון מצוין הוא הארכת תוואי הרכבת הקלה לראש העין. אני לא יודע למה לא עשו את זה עד עכשיו, זה יכול לעזור מאוד".

בינתיים עושה רושם שהפקקים האפשריים לא מרתיעים את תושביה החדשים של שכונת פסגות אפק. תושבים איתם שוחחנו מאמינים שראש העין תמשיך לעמוד בראש טבלת המכירות, ורבים מהם מאמינים שהחלטתם לרכוש דירה במקום היתה נכונה.

אחת מהן היא רוניתה טביב, שנכנסה השנה לדירה חדשה שרכשה מקבלן. "גרנו בנווה אפק בבית פרטי, הילדים עזבו את הקן וחיפשנו דירה קטנה יותר ומעוצבת", היא מסבירה. "לפני ארבע שנים רכשנו דירה מקבלן והשנה נכנסו לגור בה. זו היתה אחת ההחלטות הטובות בחיי. בעקבותי גם בני וכלתו רכשו דירה בשכונה, ואפילו הוריה של כלתי עברו לכאן מגבעתיים".

למה דווקא כאן? לא חשבתם לעבור לפתח־תקוה, למשל?

"ממש לא. ראש העין היא עיר מצוינת עם אווירה קהילתית. אמנם השכונה היא עדיין מעיין אתר בנייה, ויש בעיות של תשתיות ושירותים, אך מדובר בבעיות זמניות. יתרה מכך, ראש העין היא הזדמנות נדל"נית יוצאת דופן. במקרה שלי, שווי השוק של הדירה שרכשתי קפץ ב-600 אלף שקלים תוך ארבע שנים, אולם גם מי שירכוש היום ימצא דירות במחירים לא גבוהים".

וזו שיורדת

בהמשך פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הופיעה גם פתח־תקוה, אך בניגוד לשנת 2015, בשנה שאחריה, כלומר בשנת 2016, חלה ירידה דרסטית של 30% במכירת דירות חדשות בעיר.

אם בשנת 2015 נמכרו בעיר 1,580 דירות חדשות, בשנת 2016 המספר הצטמצם לכדי 1,106 דירות בלבד. נראה שהגורם המרכזי לירידה במכירות של דירות חדשות הוא ירידה במספר הפרויקטים החדשים ובעתודות הקרקע של העיר, שאט אט אוזלות – בעיה שעשויה להיפתר כאשר תחל הבנייה במתחם סירקין.

"מאוד הגיוני שיש ירידה שכזאת במכירת דירות חדשות", מאשר רוברט בוייביץ, זכיין סוכנות "רימקס עוצמה" בעיר. "עתודות הקרקע של העיר הולכות ואוזלות וגם התחלות הבנייה הולכות ומתמעטות.

"למשל, בכפר גנים ג' ואם המושבות, כמה עתודות קרקע נותרו? כמה פרויקטים מתחילים עכשיו? יש האטה בהתחלות בנייה בשנתיים האחרונות, שתוביל לירידה במכירת דירות חדשות בשנים הקרובות. גורם נוסף שהוביל לירידה בשנתיים הללו הוא ההכרזות על פרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה, שאנשים חיכו להם והתאפקו שלא לרכוש דירות בפתח־תקוה מתוך תקוה לזכות בהגרלה בדירה מוזלת".

איפה פתח־תקוה עומדת מבחינת מכירת דירות חדשות בשנים האחרונות?

"פתח־תקוה היתה בטופ הרבה מאוד זמן. אם המושבות וכפר גנים ג' החזיקו את פתח־תקוה בראש הדירוג במשך כמה שנים ברצף, אבל עכשיו חל מיתון במכירות".

והוא יימשך בשנים הקרובות?

"אם יהיו פחות התחלות בנייה, יהיו פחות מכירות. הפרויקט בבסיס סירקין, למשל, מתעכב כבר המון זמן, אולם אם הוא ייצא לפועל וייבנו בו כ-15 אלף יחידות דיור, זה ישפיע מאוד על השוק, שכן ההיצע יגדל ואולי יגדל במהירות, המכירות יעלו ובמקביל מחירי הדירות בכל הסביבה יירדו".

איך שוק הנדל"ן הפורח בראש העין משפיע על המכירות בפתח־תקוה?

"מהנתונים שלנו, אחד מכל ארבע מוכרי דירות בפתח־תקוה עובר להתגורר בראש העין ואורנית, שם יש היצע אדיר של נכסים במחירים אטרקטיביים. בנסיעה של עשר דקות מפתח־תקוה ניתן לחסוך 400-800 אלף שקלים על נכסים. היצע הדירות הרב בראש העין מוביל לפיחות בביקוש לדירות בפתח־תקוה".

ומה מצב שוק הדירות מיד שנייה בעיר?

"במהלך שנת 2016 התרחשה עלייה גבוהה מהממוצע של מכירת דירות יד שנייה בפתח־תקוה. אולם לקראת סוף השנה, בחודשים נובמבר-דצמבר, חלה רגיעה בשוק. זאת בשל מס דירה שלישית, עליית שערי הריביות וסיבות נוספות. התוצאה של ההאטה הזו היא התמתנות של עליית המחירים, מצב שאנחנו נמצאים בו עד היום".